domingo, 26 de febrero de 2017

¿PUEDE ELEGIRSE UN VICEPRESIDENTE EN UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS?



El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que el vicepresidente es un órgano de la comunidad. Ahora bien,  su existencia  no es obligatoria, aunque en muchas ocasiones sí que es aconsejable.
El problema que se plantea en las comunidades es el sistema de elección de dicho cargo. Pues bien, el sistema no es otro que el mismo que para elegir  al presidente.
Una duda  que se plantea frecuentemente es saber si es posible elegirse vicepresidente si en la convocatoria no se ha indicado nada. Pues bien, el hecho de existir una convocatoria para la  renovación o designación de los órganos de gobierno, es suficiente para elegir  el cargo de vicepresidente así como  otros cargos, como el de secretario.  
¿Quién puede presentarse al cargo de vicepresidente? Cualquier propietario podrá presentarse al cargo de vicepresidente directamente en la junta, siendo el quórum para la elección el mismo que para el de Presidente.
¿Cuántos vicepresidentes pueden tener una comunidad? Una comunidad puede tener el número de vicepresidentes que apruebe la junta, la cual deberá fijar las funciones específicas, además de sustituir al presidente en caso de imposibilidad,  que es la primordial.

Una duda que se plantean los propietarios es la forma de elegir el cargo de vicepresidente o vicepresidentes. La elección de los cargos no es por el número de votos que cada uno de ellos hayan obtenido, es decir, que si se presentan tres propietarios para los cargos de presidente y vicepresidente, no es según el número de votos obtenidos como  se repartirán los cargos. La elección será individualmente para cargo, es decir, primero se elegirá el cargo de presidente, para lo que habrá una votación, y saldrá elegido el propietario que alcance el mayor número de votos con el quórum de mayoría simple.  A continuación, y de la misma manera se elegirá el cargo o cargos de vicepresidentes, y con los mismos requisitos que para el cargo de vicepresidente, por lo que no es legal hacer una votación única y dependiendo el número de votos se asignen los distintos cargos.





Francisco José Hernández Reyes
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martes, 31 de enero de 2017

¿EXISTE OBLIGACIÓN DE PRESTAR ALIMENTOS AL HIJO DEL OTRO CÓNYUGE?



         En la actualidad el concepto de familia es totalmente diferente al de hace unas décadas, y por ello se dan situaciones de convivencia dentro del matrimonio de uno o varios hijos de  uno de los cónyuges de relaciones anteriores, ya sean matrimoniales o no.  Ante estas situaciones el Código Civil fue modificado a fin de contemplar estos supuestos. De esta manera se dio una nueva redacción al artículo 1362 del Código Civil,  disponiéndose en su apartado primero que “serán de cargo de la sociedad de gananciales los gastos que se originen por alguna de las siguientes causas:1.ª …La alimentación y educación de los hijos de uno solo de los cónyuges correrá a cargo de la sociedad de gananciales cuando convivan en el hogar familiar. En caso contrario, los gastos derivados de estos conceptos serán sufragados por la sociedad de gananciales, pero darán lugar a reintegro en el momento de la liquidación.”
         Pues bien, el artículo 1362.1 del Código Civil establece la obligación de un cónyuge respecto para con los hijos del otro, y siempre y cuando el matrimonio se encuentre sometido al régimen de gananciales, que los alimentos y educación de estos corran a cargo de la sociedad de gananciales cuando convivan en el hogar familiar.
         Ahora bien, esta obligación solo existirá mientras se mantenga la convivencia conyugal y la sociedad de gananciales no se haya liquidado.

         Para terminar hemos de decir que existe un derecho de reintegro de los alimentos prestados  en el momento de producirse  liquidación del régimen  de gananciales, lo que por regla general no suelen reclamarse.



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domingo, 15 de enero de 2017

El nombramiento de un único representante para asistir a las Juntas de Propietarios por los miembros que conforman una Comunidad de Bienes



El artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal establece en su apartado primero que “la asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.  Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.”
En estos casos, de asistir un solo propietario, será este quién represente a los demás propietarios. Por otro lado, se ha de tener en cuenta que no es necesario acreditar ante la Junta que ha sido elegido por los demás comuneros o copropietarios. Diferente situación se produce cuando acuden a la Junta más de un copropietario, ya que en estos supuestos serán ellos los que tendrán que decidir quién tomará la palabra y votará en la Junta. A pesar de ello, es habitual que tomen la palabra los copropietarios, a semejanza cuando acuden los cónyuges propietarios de una vivienda, lo que no es correcto conforme dispone la Ley de Propiedad Horizontal.
En el acta no será necesario indicar el nombre de los demás copropietarios, pero si del que copropietario que acude a la junta.

Problema distinto es cuando los copropietarios no se pongan de acuerdo entre ellos para nombrar un representante que acuda a la Junta,  y en tales supuestos habrá que estar a lo dispuesto en el Código Civil en su artículo 398.1 que dispone que “para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes”, y en consecuencia acudirá a la Junta aquel que tenga mayor número de apoyos por parte de los copropietarios.

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viernes, 13 de mayo de 2016

¿QUIÉN PUEDE PEDIR UNA COPIA DE UN TESTAMENTO?



En vida de quién ha otorgado el testamento solo puede solicitarlo el interesado. Ninguna persona, ni siquiera un familiar puede pedir una copia del testamento otorgado por otra mientras este con vida.

Tras el fallecimiento, solo pueden pedir copia las siguientes personas:

a) Los herederos instituidos y los legatarios. Estas personas tienen derechos reconocidos en la herencia.

b) Los administradores de la herencia, los contadores partidores y los albaceas.

c) Los legitimarios o herederos forzosos.

d) Las personas que pudieran tener algún derecho en la sucesión,  se les haya excluido  y quieran impugnar el testamento.

Todas las personas indicadas pueden solicitar copia del testamento, sin tener que contar con las demás.

Si se ha producido el fallecimiento de una persona y nos encontramos en uno de los supuestos anteriores podremos solicitar una copia. Primeramente tendremos que acreditar el fallecimiento, con la partida literal de defunción expedido por el Registro Civil, con la que podremos solicitar un certificado de últimas voluntades al Ministerio de Justicia. Ahora bien, debemos de tener en cuenta que este certificado se tendrá que solicitar al menos transcurridos quince días desde el fallecimiento del testador.

Una vez recibido el certificado de últimas voluntades conoceremos el notario ante el que otorgó el testamento, y podrá solicitarse una copia autorizada. Puede ocurrir que el notario ante el que testó se haya jubilado, fallecido, trasladado de localidad, … lo que no será problema alguno, dado que otro en la misma localidad se habrá hecho cargo de su protocolo. Ahora bien, si esa persona no testó, se nos indicará en el certificado de últimas voluntades que no hizo testamento, abriéndose lo que se llama la sucesión intestada, lo que trataremos en otro de nuestros artículos.


Francisco José Hernández Reyes

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jueves, 17 de marzo de 2016

¿Qué cantidades adeudadas a la comunidad tiene que pagar quién hereda un inmueble?

En una herencia se puede recibir un inmueble que tiene deudas comunitarias, y quienes lo reciben se plantean que suma tienen que abonar a la comunidad de propietarios por dicha deuda.
         Pues bien, la Ley de Propiedad Horizontal dispone en su artículo 9.1.e) que “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales inmediatamente anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimento de esta obligación."
         Este artículo establece lo que se llama “afección real”, es decir, el inmueble responde con ciertas deudas con independencia de quién sea el titular en ese momento. En otras palabras, el inmueble sigue respondiendo de ciertas deudas que adquirió un propietario. De esta forma si una persona vende una vivienda o un local con ciertas deudas, el nuevo propietario responderá de las deudas comunitarias que se hayan generado en esa anualidad y en los tres años naturales anteriores.
         ¿Pero qué ocurre en caso de recibir esa vivienda o un local por herencia? Pues en este supuesto responderá de la misma manera que para el caso de una compraventa, por lo  que el heredero o herederos responderán de las generadas en esa anualidad, tras el fallecimiento  y los tres años naturales anteriores.
         Por último, se ha de tener en cuenta que aunque la ley indica vivienda y local, lo expuesto es de aplicación a  los cuartos trasteros y a los garajes.


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lunes, 7 de diciembre de 2015

¿Qué ocurre si una comunidad de propietarios ha extraviado el libro de actas?

El artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la  obligatoriedad de disponer de un Libro de Actas por parte de la Comunidad, estableciendo que “los acuerdos de la Junta de Propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga».
La  Dirección General de Registros y del Notariado en resolución de 7-3-2014 indica que  no es posible el diligenciamiento de un nuevo libro de actas de la Comunidad de Propietarios mientras no se justifique la íntegra utilización del anterior o, en su caso, se acredite la pérdida o el extravío del mismo: “… el artículo 415 del Reglamento Hipotecario es terminante al disponer que no podrá legalizarse un libro de actas en tanto no se acredite la íntegra utilización del anterior, se comunique su pérdida o extravío o destrucción o se denuncie su sustracción en los términos recogidos en la propia norma…”
La Dirección General de Registros y del Notarios en  en resolución de 6-8-2014 afirma  que: 
“Una de las razones por las que se modificó por Ley 10/1992, de 30 de abril , el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y atribuyó esta función de legalización de los libros de actas de las comunidades de propietarios a los registradores de la Propiedad fue por su competencia territorial (artículo 415.2 del Reglamento Hipotecario), al objeto de evitar en lo sucesivo que hubiera varios libros de actas abiertos y diligenciados por varios notarios o juzgados diferentes. Al ser competente el registrador en cuyo distrito hipotecario radica el inmueble, puede comprobarse antes de proceder a legalizar un nuevo libro de actas, si este es el primero, o, en otro caso, si se ha utilizado íntegramente el anterior.
Sólo se admite y, con ciertas prevenciones, bajo la responsabilidad del presidente o secretario de la comunidad, la legalización de un nuevo libro en caso de pérdida o extravío de otro anterior, pero nunca legalizar uno nuevo cuando se sabe ciertamente que existe otro que está siendo utilizado. Lo único que se conseguiría con esta nueva legalización sería crear mayor confusión, creando la apariencia de un libro de actas existente, con las consecuencias jurídicas que se derivan de los acuerdos que constan en el mismo, por lo que ha de ser la autoridad judicial la que haya de determinar quiénes son los legítimos representantes de la comunidad.”
Dado el carácter  obligatorio que el libro de actas tiene, en caso de pérdida,  extravío o destrucción, se deberá proceder a la adquisición y legalización de uno nuevo, y conforme dispone el artículo 415 del Reglamento Hipotecario,  será necesario que el Presidente o Secretario de la Comunidad afirme, bajo su responsabilidad, bien en acta notarial o bien ante el Registrador de la Propiedad, que la pérdida del Libro ha sido notificada a todos los propietarios que componen la Comunidad.
Realizado lo anterior, podrá diligenciarse un nuevo libro de actas en el que deberá insertarse una diligencia en la que se haga constar que aunque aparezca el libro extraviado, no podrán extenderse nuevas actas en el mismo con fecha posterior a la de esta diligencia.


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lunes, 9 de noviembre de 2015

La nueva regulación sobre garantías y de las cantidades entregadas a cuenta del precio durante la construcción

La Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, ha procedido a modificar la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en relación a la garantía de los daños derivados de los vicios y defectos en la construcción y sobre la regulación de la percepción de las cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
Así, el apartado 1º del artículo 19 introduce el concepto de garantía financiera como forma de garantizar los daños, además de los que existían, como eran el seguro de daños materiales y el seguro de caución. El artículo 19.1  ha quedado redactado de la siguiente manera:
“El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo con la obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes garantías:
a) Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra.
b) Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante tres años, el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
c) Seguro de daños materiales, seguro de caución o garantía financiera, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.”

Ahora bien,  la modificación más importante que introduce esta ley es la  regulación sobre la percepción de las cantidades a cuenta durante la construcción, norma que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2016, y que deroga la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas. A partir de esta fecha quedará regulado de manera más  concisa las obligaciones del promotor que perciben cantidades anticipadas.
Las novedades que introduce la  Ley 57/1968 son las siguientes:
1.La obligación de garantizar desde la obtención de la licencia de edificación, la cual  se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirientes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
2.Los requisitos que deben cumplir las garantías serán:
a)   Si se opta por un seguro de caución:
*Se realizará una póliza individual por cada adquiriente.
*Se tiene que asegurar la cuantía total de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda, cubriéndose hasta la firma de la escritura pública.
*El obligado al pago de la prima es el promotor, quién será el tomador del seguro.
*El asegurado será el adquiriente según el contrato de compraventa.
*El asegurador no puede oponer las excepciones que correspondan contra el tomador.
*No es oponible la falta de pago de la prima.
*La duración del seguro no puede ser menor a la fecha de construcción y entrega de la vivienda.
*Si se concede una prórroga para la entrega de la vivienda, se podrá  prorrogar el seguro por el promotor, y en este supuesto se deberá de informar al  asegurado.
*En caso de no realizarse la  construcción en  plazo, se deberá de  requerir de modo fehaciente al promotor para que proceda a la devolución de todas las cantidades y, si no procede a la devolución en el plazo de 30 días podrá reclamar al asegurador.
*Si no puede realizarse la  reclamación previa al promotor, se podrá reclamar directamente al asegurador.
*El asegurador debe indemnizar en el plazo de 30 días desde la reclamación.
*Aquellas cantidades que no se acrediten su aportación por pare del asegurado no serán indemnizables.
*El asegurador puede reclamar al promotor las cantidades satisfechas a los asegurados.
*El promotor no podrá enajenar la vivienda sin resarcir  previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada, si el  asegurador ha satisfecho la indemnización.

b)Si se opta por un aval:
*Deberá emitirse y mantenerse en vigor por la totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda, cubriéndose hasta la firma de la escritura pública.
*Si la construcción no se inicia, o no llega a buen fin en el plazo, se deberá  requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades. En caso de no proceder a la  devolución en el plazo de 30 días podrá reclamar al avalista la devolución.
*Si no puede realizarse la  reclamación previa al promotor, se podrá reclamar directamente al avalista.
*Transcurridos dos años  desde el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin haber sido requerido por el adquiriente para la rescisión del contrato y devolución de las cantidades, se producirá la caducidad del aval.
3.A diferencia de la anterior normativa no se establece  el carácter ejecutivo del aval o el contrato de seguro.
4.La garantía se cancelará con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquiriente. Cumplidas las condiciones anteriores, se producirá igual efecto si el adquirente rehusara recibir la vivienda.
5. El incumplimiento de las obligaciones impuestas constituye una infracción en materia de consumo, aplicándose la normativa tanto nacional  como autonómica,  sin perjuicio de las competencias de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. El incumplimiento de la obligación de constituir la garantía, dará lugar a una sanción de hasta el 25 % de las cantidades que deban ser aseguradas y, además, se impondrá al promotor, las infracciones y sanciones que puedan corresponderle conforme a la legislación específica en materia de ordenación de la edificación.
6. Reglamentariamente podrán quedar exceptuados de cumplir los requisitos expuestos algunos organismos públicos de promoción de viviendas.
7. Se establece que las aseguradoras deberán adaptar al nuevo régimen, y para antes de 1 de julio de 2016 y para las cantidades entregadas a partir de esa fecha, las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016.

A partir del 1 de enero de 2016 los compradores deberán tener muy en cuenta no solo la entrega del aval o póliza de seguro, sino los plazos dispuestos, dado que la garantía tiene una fecha de caducidad, por lo que transcurrido el plazo no podrá exigir el reembolso al avalista de las cantidades entregadas.

Si desea consultar el texto legal puede hacerlo en el siguiente vínculo:




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